Блог: Оксана

Оксана 17.02.12 15:38
1563
3 голоса

Инвестиции в недвижимость

Login: oksanaver

"Рынок недвижимости - это не только самый лучший и быстрый способ

разбогатеть для обычного человека, это единственный способ" Маршал Филд

В жизни всех удачливых людей есть момент, который меняет их жизнь раз и навсегда. Момент, когда на них снисходит озарение в отношении возможностей и способностей достичь успеха.

"Девяносто процентов миллионеров создали свой капитал на недвижимости. Рынок недвижимости принес больше прибыли, чем промышленные инвестиции. Умный молодой человек или просто человек, имеющий доход, инвестирует сегодня в недвижимость" Эндрю Карнеги

Как заметил Уилл Роджерс, американский сатирик: "Покупайте землю, а то её больше не делают". То же самое можно сказать и о недвижимости - ее никогда не бывает много.

Если у Вас есть долгосрочная цель, то Вам необходимо найти время в своем жестком графике для инвестирования в занятие, которое принесет долгосрочные дивиденды, которые будут расти и увеличиваться с течением времени.

Настоящее богатство - это пассивный источник дохода. Именно для этого инвесторы приобретают активы.

И не спекуляция, а инвестирование. Между ними большая разница. Спекуляция предполагает, что стоимость на Ваше имущество должна постоянно расти.  Возможно, что имущество, которое Вы купите, вырастет в цене. Но это не является ключевым моментом. Разбогатеть Вы сможете, даже если цена на Вашу недвижимость никогда не вырастит.

Как разбогатеть на недвижимости?

Покупка недвижимости с последующей ее сдачей в аренду является уникальной инвестицией! Она обеспечивает постоянный поток денежных средств. Арендная плата растёт, подталкиваемая инфляцией, и соответственно, доход, который сочился тонкой струйкой, превращается в бурный поток, а после - в реку дохода всего за несколько лет.

Кроме того, недвижимость - прекрасная защита от инфляции. Так происходит потому, что стоимость недвижимости растет в темпах, соразмерных или даже больше, чем уровень инфляции. Чем выше уровень инфляции, тем выше цена Вашей собственности.

И это ещё не все! Вы можете значительно поднять цену Вашей собственности путем осуществления ремонтных работ. С изменением стоимости Вашей собственности растут цены на месячную аренду.

Когда цены на рынке растут в геометрической прогрессии и рынок "перегревается", самый разумный шаг - инвестировать в улучшение условий проживания в тех единицах собственности, которыми Вы уже владеете.

Теперь вы понимаете, почему владеть недвижимостью - лучшая защита от инфляции, которую можно себе представить?

А теперь самое главное: покупая недвижимость и сдавая ее в аренду Вы выплачиваете кредиты и покрываете расходы на поддержание собственности в надлежащем состоянии.  После того, как займы окончательно выплачены, вся арендная плата минус Ваши расходы на содержание недвижимости остается Вам.

Поскольку Вы выплачивали кредит из тех денег, которые Вы получили в качестве арендной платы, Ваши жильцы фактически выплачивали за Вас Ваш заем. А после уплаты по кредитам основная часть этого дохода будет полностью в Вашем распоряжении - как для инвестиций, так и для любого другого предприятия.

Как выбрать недвижимость для инвестирования?

Совершать правильные покупки куда более важно, чем совершать частые покупки.

Знание - сила, как гласит известная мудрость. Рынок недвижимости, как ничто другое, подтверждает правильность этого высказывания.

Первое правило: Чем больше единиц недвижимости Вы осматриваете и чем больше людей знают о том, какие предложения Вы ищите, тем более удачные сделки сможете заключать.

Второе правило: Необходимо проявить терпение и сдержанность. Всего одной удачной сделки в год достаточно, чтобы сделать миллион в свободное от работы время.

Третье правило: В начале своей карьеры инвестора в недвижимость необходимо сосредоточиться на "простой" недвижимости. Это квартиры, предназначенные для проживания одной семьи, которые арендуются за среднюю плату по сравнению со всем спектром арендных плат на рынке. Обычно в таких квартирах 1-2 комнаты. Такие единицы недвижимости привлекают клиентов, покупающих свою первую квартиру, и представляют собой наилучший вариант для сдачи в аренду.

Начните с простого.

Четвёртое правило: Берегитесь удачных предложений на дорогую недвижимость. Со временем Вы обнаружите, что недвижимость в самом дорогом и в самом дешевом сегменте рынка легче купить, но эта недвижимость является также собственностью с наибольшим процентом риска.

Эти "удачные предложения" исходят от тех инвесторов, которые купили данную недвижимость, думая что удастся извлечь из нее прибыль. И они ошиблись. Расходы на эксплуатацию и выплаты по кредиту на ее приобретение делают невозможным для инвестора оставаться на плаву. А клиентов, которые готовы платить за аренду в несколько раз дороже, имея "царские условия проживания" в разы меньше, чем на "простую" недвижимость. Необходимо учитывать ещё и фактор простоя. Поэтому инвесторы всегда готовы уступить в цене.

Пятое правило: Берегитесь выгодных предложений на недорогую недвижимость.

Дешевая  недвижимость, как и дорогая, может представлять собой рискованную инвестицию. Это такая недвижимость, которую Вы можете купить по низким ценам, поскольку предыдущие владельцы не поддерживали ее в надлежащем состоянии. Подобная недвижимость может быть выгодной инвестицией, если при минимальном ремонте она может принести среднюю прибыль.

Такие квартиры или дома, как правило находятся в неблагоприятных районах: вблизи железнодорожного или промышленного шума, плохих подъездных дорог, затяжного строительства какого-то объекта и так далее. Такие факторы делают недвижимость непривлекательной, несмотря на ее состояние. Даже после того, как Вы потратите значительные ресурсы для ремонта такой недвижимости, эти квартиры будут сдаваться по самым низким ценам.

Шестое правило. Для того, чтобы преуспеть в инвестировании на рынке недвижимости, необходимо оценивать каждую единицу недвижимости по ее достоинствам и определять ее цену в соответствии с критерием ЧЭД. ЧЭД - это та прибыль, которую генерирует недвижимость после уплаты всех затрат на ее эксплуатацию. ЧЭД больше, чем любой другой показатель, демонстрирует, какую недвижимость Вы можете купить, а какую нет.

Большинство начинающих инвесторов не утруждают себя подсчётом ЧЭД. Они рассматривают лишь саму недвижимость и выплаты по кредиту. Если доход от арендной платы превышает выплаты по кредиту, то они покупают такую недвижимость. Большая ошибка! Человек, который инвестирует, следуя подобной схеме, выигрывает только в тех случаях, когда цены на недвижимость резко возрастают после ее приобретения, или в случаях, если у него денег куры не клюют. Это не самая удачная схема инвестиций.

Седьмое правило: Необходимо включать расход на управление недвижимостью и резерв для совершения ремонтных работ.

Этим должен заниматься кто-то другой, но не Вы. Сбором арендной платы и мелким ремонтом пускай занимается человек, которого Вы назначите. Ваша недвижимость должна быть в хорошем состоянии, что увеличит сбор от арендной платы и соответственно общую стоимость недвижимости. Важно, чтобы Вы проводили свое свободное время в поисках новых вариантов для последующей покупки.

Если Вы будете покупать только по одному дому в год, через пятнадцать лет Вы сможете себе позволить спокойную жизнь, имея доход от аренды Вашей собственности из пятнадцати домов.

Комментарии отключены автором.